„Co by tu jeszcze – cz. 2”

Zgodnie z obietnicą przedstawiamy „co lepsze” pomysły zawarte w projekcie ustawy autorstwa Kukiz15 o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Do każdego „pomysłu” przyznajemy gwiazdki absurdu:

* absurd zwykły 

** totalna głupota 

*** głupota nie do ogarnięcia rozumem

1) w art. 1. ust. 1 otrzymuje brzmienie:

„1. Celem spółdzielni mieszkaniowej, zwanej dalej „spółdzielnią”, jest dostarczanie członkom spółdzielni i ich rodzinom, prowadzącym wspólne gospodarstwo domowe, lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi lub domów jednorodzinnych oraz garaży, a także świadczenie wszelkich usług z zakresu zarządzania mieniem wspólnym gwarantujących prawidłową eksploatację ich mienia. Działalność spółdzielni jest jawna.”

Komentarz:

Ciekawe, kto będzie sprawdzał to wspólne gospodarstwo domowe. Ciekawe, dlaczego wyrzucono możliwość budowania „lokali o innym przeznaczeniu”, które obecnie, będąc lokalami użytkowymi, w znaczący sposób przyczyniają się do obniżenia opłat eksploatacyjnych i zasilają fundusz remontowy. Raczej nie jest to dobra zmiana dla mieszkańców spółdzielni.

Ocena: *

3) w art. 1 ust. 3 otrzymuje brzmienie:

„3. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi mienie jej członków. Administrowanie mieniem członków spółdzielni posiadających odrębną własność wymaga odrębnej umowy. Czynność administrowania zasobami spółdzielni i członków posiadających odrębną własność nie może być zlecona jakiejkolwiek osobie trzeciej. W wypadku powstania w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, wszelkie umowy dotyczące sprawowania zarządu przez spółdzielnię tracą ważność z dniem podjęcia uchwały o wyborze zarządcy nieruchomości z mocy przepisów ustawy o własności lokali.”

Komentarz:

Dzisiaj zarząd spółdzielni zarządza spółdzielnią na mocy ustawy. Po wejściu w życie takiego zapisu trzeba będzie „ściągnąć” do spółdzielni wszystkich właścicieli i podpisywać z nimi umowy o administrowanie nieruchomością wspólną. A co będzie w sytuacji, gdy część współwłaścicieli się nie zgodzi, albo nie przyjdzie? Ot takie polskie „nie, bo nie”. Jaki to ma sens i komu ma ułatwić życie?

Ocena: **

7) w art. 3 po ust. 5 dodaje się ust. 6 i ust. 7 w brzmieniu:

„6. Członkostwo w spółdzielni ustaje z mocy prawa z chwilą zbycia lub utraty przez członka tytułu prawnego do lokalu, o którym mowa w art. 3 ust. 11, a także z chwilą rezygnacji z członkostwa przez osobę, która przekształciła lokatorskie lub spółdzielcze prawo do lokalu w odrębną własność tego lokalu. Oświadczenie o rezygnacji z członkostwa jest składane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Spółdzielnia obowiązana jest rozliczyć się finansowo z członkiem, z jego udziału w majątku wspólnym, po rozliczeniu roku obrachunkowego w którym ustał stosunek członkostwa.

Komentarz:

Osoba rezygnuje z członkostwa w spółdzielni i oczekuje rozliczenia finansowego z udziału w majątku wspólnym. Taka sytuacja oznacza, że należy wycenić np. część korytarza, albo dachu, albo placu zabaw. Bo przecież te właśnie elementy stanowią majątek wspólny. A potem będziemy sprawdzać, czy nie chodzi po tej części, za którą oddaliśmy pieniądze?

Ocena: ***

9) w art. 4 ust. 41 w pkt 2 kropkę zastępuje się średnikiem i dodaje się pkt 3 w brzmieniu:

„3) odrębne rachunki bankowe; w przypadku nieruchomości wielobudynkowej odrębny rachunek bankowy prowadzony jest dla każdego budynku wchodzącego w skład tej nieruchomości.”

Komentarz:

Obecny stan prawny zapewnia całkowitą przejrzystość w zakresie identyfikacji przychodów i wydatków poszczególnych nieruchomości poprzez prowadzenie odrębnej ewidencji. Tworzenie odrębnych rachunków bankowych wiązać się będzie ze wzrostem kosztów (utrzymanie rachunku) oraz problemami w zakresie swobodnego przepływu środków finansowych. Praktycznie jest to zaprzeczenie idei spółdzielczości.

Ocena: ***

Art. 8 jest bardzo obszerny. Sprowadza się do tego, że realizacja czynności przekraczających zwykły zarząd wymaga zgody walnego zgromadzenia. I może nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby nie fakt, że czynnością przekraczający zwykły zarząd jest większość wykonywanych obecnie prac remontowych. Nietrudno sobie wyobrazić przebieg takiego walnego…

Ocena: ***

Art. 16 dotyczy m.in. tworzenia tzw. grup społecznych sankcjonowanych uchwałą walnego zgromadzenia. Wystarczy tylko dodać, że grupa społeczna może być reprezentantem klatki schodowej! U nas klatek schodowych jest 359. I jeszcze trzeba jej zapewnić pomoc prawną. Rezultat: chaos decyzyjny i wzrost kosztów. Jaki sens mają wobec tego obecne rady osiedli?

Ocena: ***

Art. 16 w zakresie wyboru zarządu przewiduje zorganizowanie przez radę nadzorczą konkursu ofert, a następnie po wyłonieniu kandydatów, walne zgromadzenie decyduje o wyborze zarządu (casting?).

Zarząd ma ze swojego składu wybrać prezesa i zastępców. Proces nie mający nic wspólnego ze świadomym wyborem odpowiednich ludzi na odpowiednie stanowiska, którzy we właściwy sposób będą reprezentować mieszkańców.

Ocena: ***

24) w art. 83 ust. 9-13 otrzymują brzmienie:

„9. W sprawach likwidacji spółdzielni, przeznaczenia majątku pozostałego po zaspokojeniu zobowiązań likwidowanej spółdzielni, zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej do podjęcia uchwały konieczne jest, aby w posiedzeniach wszystkich części walnego zgromadzenia, na których uchwała była poddana pod głosowanie, uczestniczyła łącznie co najmniej połowa ogólnej liczby uprawnionych do głosowania.

Komentarz: Biorąc pod uwagę frekwencję, żadna uchwała w ww. zakresie nie ma szans na przegłosowanie.

Ocena: **

26) po art. 83 dodaje się art. 84 w brzmieniu:

9. Członkowie zarządu spółdzielni oraz członkowie rady nadzorczej mają prawo do korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta w czasie obrad walnego zgromadzenia. Osoby, z których pomocy korzysta zarząd i rada nadzorcza, nie są uprawnione do zabierania głosu osobiście.”

Komentarz: Zarząd i Rada Nadzorcza nie reprezentuje siebie tylko członków spółdzielni. Obsługa prawna na walnym zgromadzeniu czuwa nad właściwym przebiegiem obrad.

Ocena: ***

„ Art. 26. 1. Jeżeli w obrębie danej nieruchomości przeniesiona zostanie w odrębną własność taka liczba lokali, że ich udziały w nieruchomości wspólnej przekroczą 20% ogólnej liczby tych udziałów, do zarządu przedmiotową nieruchomością stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 z późn. zm.). Zarząd spółdzielni jest zobowiązany do poinformowania właścicieli lokali w takiej nieruchomości o zaistniałym stanie rzeczy oraz do udzielenia wsparcia w przeprowadzeniu formalności związanych z powołaniem wspólnoty mieszkaniowej.

Komentarz:

Praktycznie w naszej spółdzielni zostałby tylko jeden budynek. To likwidacja spółdzielni wprost z tego przepisu. Wola dotychczasowych spółdzielców nie ma tu znaczenia.

Ocena: ***

To oczywiście tylko wybrane fragmenty. Dla wielu trzy gwiazdki to zdecydowanie za mało.

Co by tu jeszcze?

Nieprzypadkowo tytuł dzisiejszego posta jest zapożyczony z piosenki ś.p. Wojciecha Młynarskiego. W zasadzie trzeba by go uzupełnić o pozostałe frazy ze środkowej części utworu. A mianowicie „Co by tu jeszcze spieprzyć Panowie? Co by tu jeszcze?” Powód? A oto on.

Do Sejmu trafił poselski projekt zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych autorstwa ugrupowania Kukiz15 (Druk nr 1268 dostępny na stronach internetowych Sejmu). Nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby nie fakt, że zaproponowane zmiany to bubel prawny jakiego dawno nie wyprodukowano. I nie ma co „owijać w bawełnę” - autorzy tego projektu okazali się wybitnymi ignorantami i dyletantami nie mającymi zielonego pojęcia o funkcjonowaniu spółdzielczości mieszkaniowej. Między bajki można włożyć zapewnienia autorów o tym, że projekt powstał w trosce o dobro mieszkańców i członków spółdzielni mieszkaniowych. Dlaczego? Choćby dlatego, że realizacja zapisów ustawy w proponowanej przez Kukiz15 formie prowadzi wprost do likwidacji spółdzielni i przekształcenia ich we wspólnoty mieszkaniowe bez względu na wolę mieszkańców. Nieodparcie nasuwa się porównanie do czasów minionych, kiedy to jedyna słuszna partia wiedziała lepiej, co jest dla obywateli dobre a co złe. Co natomiast sądzi większość nie ma już znaczenia. Posłowie otaczają się wyłącznie takimi osobami, które potwierdzają ich pogląd, nie licząc się ze zdaniem innych. Metoda prymitywna, ale często skuteczna wobec braku obywatelskiego sprzeciwu. Spółdzielczość ma w Polsce bardzo bogate tradycje i, tak jak w innych sferach gospodarki, ma za sobą chwile lepsze i gorsze. Można jednoznacznie powiedzieć, że te gorsze wynikają z niechlujnego, cyklicznego majstrowania przy przepisach regulujących funkcjonowanie spółdzielczości. Co ciekawe, przy spółdzielczości mieszkaniowej szczególnie. Dzieje się to najczęściej wtedy, gdy dana partia nie ma pomysłu na rozwiązanie innych, najbardziej palących problemów w kraju.
To wtedy właśnie pojawiają się chwytliwe hasła walki z „betonem spółdzielczym”, „z kliką wiecznych prezesów”, z „ułożonymi radami nadzorczymi”. Wobec takiej narracji każdy spółdzielca powinien odpowiedzieć sobie na pytanie, czy w jego spółdzielni dochodzi do jakichś nieprawidłowości i patologii oraz czy ewentualnie podjął jakieś kroki aby temu przeciwdziałać za pomocą obecnie dostępnych środków. Podstawowe i zasadnicze pytania brzmią: Czy bywa na zebraniach organizowanych przez spółdzielnię, a w szczególności na walnych zgromadzeniach? Czy włącza się w życie spółdzielni i czy wiedzę o sytuacji w spółdzielni czerpie wyłącznie z opowieści zasłyszanych na przysłowiowej ławeczce? Czy może - zaniepokojony informacjami które otrzymał - poprosił o przedstawienie określonych dokumentów? Należy podkreślić, że w praktyce zdecydowana większość „ławeczkowych” wiadomości nie ma potwierdzenia w rzeczywistości.
Problem małej frekwencji na zebraniach spółdzielczych jest podobny do problemu frekwencji podczas wyborów do sejmu i senatu. I nie ma co tu zrzucać winy na obecne przepisy, bo one dają spółdzielcom wiele narzędzi do sprawowania kontroli nad swoim majątkiem i tym kto nim zarządza. Jest tylko jeden warunek. Trzeba się swoją spółdzielnią interesować i poświęcić co najmniej jedno popołudnie w roku na przedstawienie swojego stanowiska. Podkreślam, że nie chodzi tylko o stanowisko negatywne. Równie istotne są głosy wspierające zarząd i inne organy spółdzielni, jeżeli ich polityka jest zgodna z oczekiwaniami mieszkańców. W spółdzielni ważna jest dobra współpraca pomiędzy wszystkimi zainteresowanymi stronami. Nie ma nic gorszego niż permanentne stawianie zarządów Spółdzielni i jej mieszkańców w ciągłej opozycji wobec siebie. To nie służy niczemu dobremu, a mam wrażenie, że przy redagowaniu i komentowaniu proponowanych zmian w prawie spółdzielczym, media i politycy stawiają sobie za cel wyłącznie wywoływanie takich konfliktów.
A przecież zarząd zostaje powołany aby realizować potrzeby właśnie mieszkańców. Trzeba też zdawać sobie sprawę, że w tak licznej społeczności nigdy wszyscy nie będą w pełni zadowoleni. Stąd też konieczność zawierania często trudnych ale bardzo ważnych kompromisów.
Można sobie w tym miejscu zadać pytanie komu zależy na tym, aby zniszczyć ruch spółdzielczości mieszkaniowej? Może jakiemuś lobby, które w ten sposób przejmie majątek spółdzielczy (np. niezabudowane tereny służące obecnie za tereny rekreacyjne) aby przeprowadzić tam swoje inwestycje. Proszę zwrócić uwagę, że dzisiaj odległość pomiędzy budynkami w spółdzielniach jest z reguły o wiele większa niż ta, która powstaje na osiedlach deweloperów. Czasem wydaje się, że sąsiad sąsiadowi może ze swojego okna do przysłowiowego garnka zajrzeć. A może chodzi o zapewnienie pracy swoim ludziom w charakterze zarządców tych „uwolnionych” nieruchomości? Tym bardziej, że uwolniono zawód zarządcy i praktycznie może nim zostać każdy. Nawet ten, kto nie ma ku temu żadnych kwalifikacji zawodowych, ale za to odpowiednie zaplecze polityczne lub inną grupę interesów.
Na to jednak nie powinno być zgody. Ciekawe, że jak ktoś zostaje politykiem, to od razu wie, jak komuś ułożyć życie. Komuś, ale na pewno nie sobie.
Kolejny post poświęcony zostanie największym absurdom zawartym w projekcie ustawy. Już wkrótce.

Płynie, płynie Oka jak Wisła szeroka…

Tak, tak. Płynie, płynie, ale nie Oka, tylko woda. To kolejne medium, którego rozliczenie, podobnie jak rozliczenie centralnego ogrzewania, budzi wiele emocji i kontrowersji, choć wydaje się, że nie powinno. Przecież każdy lokal jest wyposażony w odpowiednią ilość liczników, a budynek również posiada swój licznik główny. Niestety, to co wydaje się proste na pierwszy rzut oka, wcale takim prostym nie jest. Ot, choćby niezgodność wskazań licznika głównego budynku, na podstawie którego zakład wodociągów wystawia faktury z sumą wskazań liczników zainstalowanych w lokalach tego budynku. Efekt? Ilość pieniędzy wpłacana przez lokatorów z tytułu zużycia wody nie pokrywa wydatków poniesionych na pokrycie wystawionej faktury. Konsekwencja? Na saldzie eksploatacji budynku pojawia się niedobór, który musi być rozliczony. Warto wiedzieć, że w skali spółdzielni koszty wody niezbilansowanej stanowią istotną pozycję. 

Trzeba tu od razu wyjaśnić, że niezgodność wskazań liczników mieszkańców z licznikiem zakładu wodociągów to z technicznego punktu widzenia rzecz całkowicie normalna, wynikająca z bardzo wielu czynników. Dostrzegł to również ustawodawca, nakazując rozliczanie tych różnic. Z praktyki wynika, że niedobory na poziomie ok. 5% do 7% można uznać za prawidłowe. Oznacza to, że cała instalacja w zasadzie pracuje prawidłowo, a występujące niedobory są do przyjęcia. Naturalnym jest pytanie, skąd się one biorą i czy można je wyeliminować. Na prawidłową odpowiedź składa się wiele czynników. Część niedoboru związana jest z brakiem odczytów (nie dotyczy to jednak wodomierzy z odczytem radiowym), niejednoczesnością odczytu wodomierzy lokalowych z wodomierzem dostawcy wody (tu również pomocne są wodomierze z odczytem radiowym), dopuszczalny uchyb wodomierza (czyli jego klasa – czym wyższa tym droższy wodomierz), uszkodzone a niezgłoszone wodomierze, „cieknące” urządzenia sanitarne, zanieczyszczona woda (często będąca wynikiem złego płukania instalacji po awariach wodociągowych), manipulacje przy wodomierzach, nieopomiarowane ujęcia wody na nieruchomości, czy w końcu montaż wodomierzy niezgodnie z zasadami. To ostatnie wynika najczęściej z braku możliwości technicznych i konstrukcji budynku. Kilka z wymienionych wyżej czynników można w łatwy sposób wyeliminować. Ważne w tym procesie jest nie tylko współdziałanie mieszkańców z administracją spółdzielni, ale również zwracanie uwagi na stan techniczny urządzeń zainstalowanych w mieszkaniach. Słabej jakości armatura powodująca zaburzenia w instalacji (szczególnie ta, która jest zaopatrzona w mieszacze), cieknące spłuczki, czy też „stojące wodomierze” są najczęstszą przyczyną powstawania niedoborów. 

Ciekawostka: 

"Problem cieknącej spłuczki tylko z pozoru jest banalny. Zwykle z reakcją na cieknącą spłuczkę czekamy kilka tygodni, przymierzając się do zlokalizowania przyczyny awarii, a woda wciąż kapie. Gdy z toalety nieprzerwanie wycieka strumyk wody o średnicy 1 mm, w ciągu godziny do kanalizacji trafi 9 litrów, a w ciągu doby - ponad 200, czyli pełna wanna. A płacimy zarówno za pobór wody, jak i za odbiór ścieków. Tymczasem woda sobie płynie... "

Źródło: http://ladnydom.pl/budowa/1,106591,15151254,Drobne_naprawy__cieknaca_spluczka_w_kompakcie_WC.html

Jeżeli założymy, że w budynku takich sytuacji występuje kilka lub kilkanaście, a w całej spółdzielni o wiele więcej i że tak mały jednostkowy pobór wody może nie zostać zarejestrowany, ponieważ nie jest w stanie uruchomić licznika ze względu na jego próg rozruchowy to wnioski nasuwają się same. 

Bardzo ważna jest również świadomość mieszkańców, że wszystko to, co dzieje się w ich budynku jest ich kosztem. Tak więc czym szybciej zostanie zgłoszona zauważona awaria np. instalacji wodnej, czy też podejrzenie o istnienie nieopomiarowanego ujęcia wody, tym szybciej można zareagować i ograniczyć straty. 

Mirosław Bajzert

Prezes Zarządu SM „Kolejarz”